[데일리임팩트 한나연 기자] 책임준공 등 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업 약정서의 불공정 조항이 지금의 PF 부실 위기를 일으킨 원인이라는 주장이 제기됐다. 부동산 PF 약정 내용의 공정성 제고를 위한 제도적 보완이 필요하다는 목소리가 나오는 가운데, 정부는 당장의 급한 불을 끄기 위해 리츠를 활용해 PF 사업을 지원하려는 모습이다.

[딜사이트경제슬롯머신 무료게임 리뷰 한나연 기자]국내 부동산 PF...시공사 이익은 적은데 위험은 큰 구조?

9일 한국건설산업연구원(이하 건산연)이 발표한 ‘부동산 PF 약정의 공정성 제고 위한 제도적 보완 방안’에 따르면, PF 사업 약정서에 통용되는 불공정 조항이 현재의 PF 부실을 야기한 원인으로 지목됐다.

특히 부동산 개발 사업이 성공하려면 시행사와 시공사(건설사), 금융기관 등 사업 참여자 간 수익 및 위험 분담이 적절히 이뤄져야 하지만, 국내 부동산 PF는 시공사가 상대적으로 적은 이익을 얻으면서 대부분의 위험을 지는 구조로 20여년간 운영돼 온 것이 문제점으로 꼽혔다.

구체적으로 살펴보면 개발사업에 사용되는 주요 약정서는 사업약정서, 대출계약서, 공사도급계약서 등이 있다. 하지만 규정돼 있는 △책임준공 △채무인수 △공사비 조정 불인정 △대물변제 △유치권 포기 등의 조항이 지난 2022년 하반기 이후 급격히 나빠진 사업 여건과 맞물려 시공사들의 부실 위험을 가중하면서 정책 이슈로 제기되기 시작했다는 것이다.

현재 대부분의 PF 약정에는 건설사가 약정된 기간 내 미준공 시 책임 면제 사유가 현실적으로 발생하기 어려운 전쟁이나 지진 등으로만 국한됐다. 민원, 자재 수급 지연, 노조 파업 등의 기타 예외 사유는 허용되지 않는 것이다. 또 시행사가 공사비를 지급하지 못할 경우에도 건설사는 정해진 기한 내에 자기 자금 투입을 통해 준공해야 하는 데다가, 하루라도 준공 기간이 지나면 PF 채무를 상환해야 하는 부담을 지게 되는 경우가 빈번하다고 건산연은 지적했다.

또 공사비 조정 불인정 약정에는 "공사계약 기간이 연장되더라도 공사 금액의 조정은 없는 것으로 한다", "시공사는 지질조사 내용과 사업지의 실제 지질이 다르더라도 공사를 거부할 수 없고 공기연장 및 도급공사비를 조정하지 않기로 한다" 등의 내용이 담겨있어 공정성에 문제가 있다고 진단했다.

나아가 대출약정서 내에 규정돼 있는 여러 금융 취급 수수료 역시 PF 조달 및 차환 과정에서 시행사와 시공사에게 부담을 줄 뿐더러, 분양가 인상 요인으로도 작용했다는 분석이다. 건설사 현실을 감안하면 이는 불공정 거래 행위에 해당할 가능성이 있다는 것이다.

PF 약정 공정성 우려...정부 가이드라인 필요해

이에 건산연은 부동산PF 약정 내용의 공정성 제고를 위한 제도적 보완이 이뤄질 필요가 있다고 제언했다. 건설사에 과도한 부담이 전가되는 것을 완화하려면 국토교통부를 비롯한 정부 부처가 PF 사업 약정 중 공정성이 우려되는 부분에 대한 가이드라인을 마련해야 한다는 것.

특히 이번 PF 위기 과정에서 확인된 민원 사항들을 토대로 행정지도안을 마련하고, 금융감독원과 국토부가 이를 ‘행정지도’ 형태로 시행할 필요가 있다고 주장했다.

김정주 건산연 연구위원은 보고서에서 "이번 위기 과정에서는 분쟁조정 유도를 위한 대주단 협의체와 민관합동 PF조정위원회가 각각 금융위원회와 국토부 주도로 운영돼 분쟁 처리 및 해소에 한계를 보였다"며 "현재 운영되고 있는 민관합동 PF조정위원회의 기능을 확대 개편하고 새로운 분쟁조정 기구에서 (PF 약정내용) 가이드라인을 적극 활용해 원활한 협의를 끌어낼 필요가 있을 것"이라고 말했다.

급한 불부터 끄자는데...리츠 활용안, 현실적인가?

한편 정부는 현재 PF 부실 해결 방안으로 리츠 활용을 제시했다. 지난 8일 서울 여의도 금융투자협회에서 시행사·건설사·금융사 등 업계 관계자를 대상으로 연 '리츠 활용 PF사업 지원방안 관련 설명회'를 개최하기도 했다.

이처럼 지난 2009년, 2014년에 이어 리츠 활용안이 10년 만에 재등판하자 업계의 이목이 쏠리고 있다. 정부는 설명회를 통해 “최대한 리츠 진입 허들을 낮춰 다양한 곳이 지원받을 수 있게 하겠다”고 밝히기도 했다.

이번 방안은 브릿지 단계 사업장은 공공지원민간임대 리츠로 전환하고, 준공 후 미분양 주택은 CR리츠로 지원하는 것을 골자로 한다.

PF 사업은 통상 브릿지론(토지 매수 등 초기비용 대출)→토지 매입→인허가→본 PF→착공→분양 순으로 진행된다. 따라서 브릿지론 단계에서 미분양 리스크 등으로 본 PF로 전환하지 못해 경매 위기에 놓인 착공 전 사업장을 주택도시기금이 투자하는 공공지원민간임대 리츠가 매입해 지원한다는 계획이다.

준공 후 미분양 사업장은 취득세 감면 등 세제 지원을 받는 CR리츠가 매입할 수 있도록 할 예정이다. 국토부 측은 "분양할 주택을 리츠를 통해 임대 주택으로 운영하는 것"이라며 "향후 부동산 시장이 호전되는 시점에 적정 가격으로 매각하면 지분출자 사업자도 투자비를 회수할 수 있다"고 설명했다.

다만 모든 부실 사업장이나 지방 미분양 주택에 이번 정책이 적용되기는 현실적으로 어려울 전망이다. 우량 매물에만 리츠 설립과 투자가 몰릴 가능성이 크기 때문이다. 또 정부 측은 오피스텔 등은 제외하고, 지방 미분양 주택에만 CR 리츠를 적용하겠다고 설명했다. 이에 주거용 오피스텔이나 수도권 미분양 주택 사업자 등은 혜택에서 제외됐다.

리츠와 관련, 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "결국 리츠 사업자 입장에선 미분양 아파트를 매입해 수익률을 내면서 종합부동산세 합산 배제 혜택으로 5년 안에 되팔아야 하는 만큼 우량 매물 중심으로 살 수밖에 없을 것"이라고 말했다.

박상우 국토부 장관도 지난 2일 취임 100일 기념 기자간담회에서 "CR 리츠가 지방 미분양을 모두 커버할 수 있을 것으로 보진 않지만 그래도 가능한 많은 부분에서 지원할 수 있도록 할 것"이라고 말했다.