[딜사이트경제슬롯머신 무료게임 전략 팁 최지웅 기자] "올해 상업용 부동산 거래 규모는 최소 19조원에서 최대 35조원으로 늘어날 것으로 예상됩니다. 다만 오피스 시장을 중심으로 거래량이 많이 늘기 때문에 섹터별 양극화가 이미 상당부분 진행된 것으로 보입니다."

유명한 마스턴투자운용 상무는 17일 서울 여의도 콘래드호텔에서 딜사이트경제슬롯머신 무료게임 전략 팁가 개최한 '2025 건설부동산포럼'에서 올해 상업용 부동산 시장에 대해 이 같이 진단했다.

이날 유 상무는 국내외 경제환경 변화에 따른 상업용 부동산 투자시장 현황을 섹터별로 설명했다. 그는 "최근 몇 년간 부동산 개발 시장은 금리 상승뿐 아니라 물가 및 공사비 증가 등으로 큰 어려움을 겪었다"며 "2022년 말 이후 금리가 급격히 상승해 개발 시장이 어려워졌지만 실제로는 물가와 공사비 상승이 더 큰 타격을 줬다"고 평가했다.

공사비 상승의 주요 원인은 ▲코로나 시기 원자재 가격 급등 ▲외국인 노동자 입국 제한에 따른 건설 현장 인력 부족 ▲주 52시간 근무제와 중대재해처벌법 등 정책적 요인 등이 복합적으로 작용했다. 이로 인해 공사 기간이 길어지면서 실질적인 개발 비용이 크게 증가했다는 게 유 상무의 설명이다. 더불어상업용 부동산 투자시장에서 가장 주목받는 오피스는 2027년까지 안정적인 수급을 통해 투자매력도가 높아질 것으로 전망된다.

그는 "지난해 서울과 분당 지역 오피스 시장은 2022년과 2023년 대비 공급 물량이 급격히 증가했다"며 "작년 공급된 약 39만 평 중 절반 이상인 21만평이 마곡에 집중되면서 서울 서부 지역의 공실률이 14% 수준까지 상승했다"고 말했다. 이어 "서울과 분당 지역 오피스의 연평균 예상 공급량은 약 24만1000평으로 최근 10년 평균인 28만5000평보다 감소한 수치"라며 "올해부터 2027년까지 절대적인 공급 물량이 많지 않아 공실률이 점차 하락할 것"이라고 분석했다.

유 상무는 또한 "향후 도심 재개발 사업이 본격화되면 공실률이 점진적으로 하락해 3%대의 안정세를 찾을 것"이라며 "공실률 감소 추세는 임대료 상승으로 이어질 공산이 크다"고 전망했다. 그러면서 "최근 몇 년간 서울 오피스 시장의 실질 임대료 상승률은 상당히 높았다"며 "향후 2027년까지는 공실률이 더욱 하락하면서 임대료 상승 압력이 지속될 것"이라고 내다봤다.

이런 가운데 상업용 부동산 투자시장에서 가장 어려움을 겪고 있는 섹터는 물류다. 작년 4분기 기준 수도권 물류센터 공실률은 18%로 정점을 찍었다. 다만 올해는 신규 공급이 크게 줄어들면서 전체 공실률은 점차 하락할 전망이다. 실제 지난해 전국 물류센터 거래량은 4조9000억원 규모로 전년 대비 21% 감소했다.

유 상무는 "2023년 거래량이 6조2000억원 수준을 유지한 이유는 선매입 약정을 체결했던 물건들이 준공과 함께 소유권이 이전된 사례가 60-70%에 달했기 때문"이라며 "올해 물류센터 거래량은 3조에서 4조5000억원 수준으로 지난해보다 더 감소할 것"이라고 전망했다.

한편 유 상무는 리테일, 호텔, 시니어하우징, 데이터센터 등 기타 섹터에 대한 분석도 공유했다. 우선 개발 목적으로 거래됐던 리테일 시장은 2021년만 해도 거래량이 2조9000억원에 달했으나 2022년부터 주택 시장이 침체되면서 지난해 2000억원대로 주저앉았다.반면 호텔 시장은 지난해부터 외국인 관광객이 급증하면서 가동률을 80% 수준까지 회복하는 등 완전히 다른 양상을 보이고 있다.이외 시니어하우징과 데이터센터는 수익 모델 미검증 등 걸림돌이 많아 투자매력도가 아직은 크지 않다고 분석했다.

유 상무는"리테일 부동산 거래량은 2019년부터 2021년까지 증가세를 보였으나, 이 시기 거래의 상당수는 주택 가격 상승에 따른 용도 전환 목적의 매입이었다"며 "이러한 침체는 단기간에 개선되기 어려울 것"이라고 전망했다. 이어"호텔 가동률이 80% 이상 올라가면 숙박 비용 인상이 가능해 수익성이 크게 개선된다"며 "현재 호텔 운영은 코로나 이전보다 훨씬 좋아진 상태로 지난해부터 외국계 기관투자자들의 투자가 활발하게 이뤄지고 있다"고 설명했다.

마지막으로 그는"주거 시설과 마찬가지로 상업용 부동산도 오피스를 중심으로 거래량이 많이 늘어날 것"이라며 "다만 주거 시장뿐만 아니라 상업용 부동산 시장에서도 섹터별 양극화가 심화되고 있어, 투자자들은 이 점을 반드시 고려해야 할 것"이라고 강조했다.